La venta de la nuda propiedad se ha convertido en una herramienta cada vez más utilizada por aquellas personas en edad de jubilación que desean obtener unos ingreso extra como complemento a sus pensiones. A través de la desmembración de la propiedad y el mantenimiento del usufructo (ya sea vitalicio o no), el vendedor adquiere liquidez sin perder la posibilidad de disfrutar de su inmueble.
Los pasos para la venta de la nuda propiedad no difieren sustancialmente de los de cualquier compraventa de vivienda. Es importante negociar los términos del contrato (precio, duración del usufructo, etc.) con detalle antes de su firma e incluir aquellas cláusulas protectoras que ambas partes estimen.
Tras la firma, que debe realizarse ante notario, tocará la inscripción en el Registro de la Propiedad para que lo firmado tenga plena eficacia ante terceros. También tocará abonar los impuestos correspondientes.
Si quieres facilitar las cosas, siempre será mejor acudir a expertos que puedan asesorarte. Existen también empresas que compran la nuda propiedad sin que tengas que buscar a un interesado, ya que éstas suelen encargarse de poner en contacto a ambas partes y de dar forma a la operación, eso sí, a cambio de un coste.
¿Qué permite la venta de la nuda propiedad de una vivienda?
Del lado del vendedor, la venta de la nuda propiedad le permite seguir disfrutando de su inmueble durante el tiempo pactado y obtener al mismo tiempo liquidez a través de esta compraventa. Además, el usufructo es un derecho real que permite el arrendamiento o alquiler del inmueble, por lo que, si el usufructuario decidiera vivir en otro lugar, podría obtener rentas a través de esta vía. El usufructo también puede venderse.
Del lado del comprador, la principal ventaja de comprar la nuda propiedad de un inmueble es la posibilidad de obtener su pleno dominio en un futuro habiendo abonado un precio inferior al de mercado. La horquilla es amplia, la rebaja puede estar entre el 20 y el 60 %, aproximadamente, dependiendo de la ubicación y características del inmueble, así como de la edad del vendedor y su esperanza de vida potencial. En términos generales, a mayor edad del propietario, menor es la rebaja que se aplica al precio, y viceversa.
Además, se trata de una inversión de una dimensión social, ya que ayuda a las personas mayores a solucionar sus problemas económicos o a disfrutar de un mejor nivel de vida durante su jubilación.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
El cálculo del valor de la nuda propiedad dependerá de diferentes factores:
- El valor de mercado del inmueble: Este valor puede determinarse a través de una tasación, en la que se tendrán en cuenta factores como la ubicación del inmueble, sus calidades, sus dimensiones, su antigüedad…
- El tipo de usufructo elegido: No es lo mismo un usufructo con una duración determinada, que un usufructo vitalicio, ya que en el segundo caso el grado de incertidumbre será mucho mayor. Tampoco es lo mismo un usufructo de 10 años que uno de 20, ni un usufructo vitalicio a favor de una persona de 65 años que de una persona de 80. La esperanza de vida es un factor relativamente incontrolable, y esta falta de certeza suele ir en contra del vendedor, que podrá exigir una cantidad inferior.
- Tipo de pago: Por ejemplo, si se pacta una renta vitalicia, debido al grado de incertidumbre que ello implica, la cantidad negociada será potencialmente inferior que en el caso de una renta temporal, cuya duración se encuentra acotada en el tiempo.
¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad de un inmueble?
En cuanto a los impuestos que paga el vendedor de la nuda propiedad, su venta supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF, en forma de pérdida o ganancia.
Esta operación quedará sometida a tributación en la declaración de la Renta del ejercicio en el que se perciba, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como, por ejemplo, la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años. Por otro lado, las rentas que perciba el vendedor de la nuda propiedad también estarán sujetas al IRPF. Además, el vendedor podría tener que hacer frente al pago de la plusvalía municipal.
Por su parte, el comprador de la nuda propiedad deberá liquidar de forma obligatoria el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en dos momentos diferentes: uno en el momento de adquisición de la nuda propiedad y el otro, en la fecha de extinción del derecho del usufructuario.
¿Cómo se reparten los gastos al vender la nuda propiedad?
Aunque la operación siempre está sujeta a la negociación y el acuerdo entre las partes, lo más frecuente es que el usufructuario sea quien se haga cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias, el IBI y su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil).
En el caso del comprador de la nuda propiedad, deberá hacerse cargo de los gastos de comunidad (incluyendo posibles derramas), las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional en el seguro del inmueble (continente).
