¿Te has encontrado con el concepto de nudo propietario y no estás del todo seguro de lo que significa? Aquí descubrirás qué es el nudo propietario, sus facultades y por qué es importante saberlo si tienes o heredas un inmueble.
También hablaremos de las obligaciones del nudo propietario y de cómo puedes sacar ventaja de esta situación, sin olvidar los matices legales que suelen acompañar a este tipo de acuerdos.
El objetivo es que conozcas en detalle lo que implica ser el dueño “en papel” de una propiedad, pero sin tener el disfrute directo de la misma.
Además, te explicaremos las peculiaridades más relevantes de la relación entre nudo propietario y usufructuario, para que tomes mejores decisiones si te encuentras en este escenario.
¿Qué es el nudo propietario?
En pocas palabras, el nudo propietario es quien posee legalmente un inmueble. Sin embargo, en lugar de ejercer el uso y goce de ese bien, cede dichos derechos a otra persona llamada usufructuario. De esta manera, el nudo propietario es el dueño de la propiedad, pero el usufructuario es quien vive o disfruta del espacio.
Este tipo de arreglo suele darse en herencias y donaciones, especialmente cuando el propietario desea asegurar que alguien más conserve el uso de la vivienda (por ejemplo, un familiar cercano), mientras que la titularidad queda en manos de una persona distinta.
¿Cuándo eres nudo propietario?
Te conviertes en nudo propietario cuando recibes la titularidad de un bien, pero otra persona conserva el derecho de usufructo.
Lo más habitual es que suceda al heredar una casa donde el usufructuario sigue teniendo la posibilidad de residir en ella o alquilarla, mientras tú posees el título legal.
También podrías adquirir la nuda propiedad si compras solo esa parte de un inmueble.
Esto es frecuente en el caso de propietarios de avanzada edad que desean recibir un pago inmediato y, al mismo tiempo, conservar su derecho a habitar el lugar hasta su fallecimiento o hasta que transcurra un plazo específico.
Diferencias entre nudo propietario y usufructuario
Aunque estén ligados por un mismo inmueble, el nudo propietario y el usufructuario tienen roles muy distintos. El usufructuario ejerce el uso y disfrute, por lo que puede vivir en la propiedad o incluso arrendarla a un tercero si así lo desea.
Mientras tanto, el nudo propietario conserva la parte legal de la propiedad. Es decir, es el titular registral y tiene derechos futuros sobre la vivienda. Eso sí, no puede usarla de manera directa mientras el usufructuario mantenga ese derecho de disfrute.
En pocas palabras, uno habita y el otro conserva la propiedad en un sentido más formal.
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¿Qué derechos tiene un nudo propietario de una vivienda?
Aunque pueda parecer que el nudo propietario solo está “en la sombra”, la verdad es que tiene muchas facultades importantes.
Aquí te contamos las más destacadas:
Derecho de propiedad
El nudo propietario cuenta con la titularidad, reflejada en el Registro de la Propiedad y en documentos legales.
Esto le otorga la certeza de que es el legítimo dueño, aunque sin ejercer la posesión directa.
Derecho a vender la nuda propiedad
Un nudo propietario tiene la opción de vender su parte de la propiedad, o sea, únicamente la nuda propiedad.
La persona que compre este derecho se hará cargo de la titularidad, mientras el usufructuario mantenga su derecho a usar o habitar el inmueble.
Derecho a hipotecar la nuda propiedad
También es posible solicitar un préstamo ofreciendo la nuda propiedad como garantía.
Eso sí, las entidades bancarias suelen estudiar a fondo el caso, porque el usufructuario continuará teniendo uso de la casa.
Derecho a realizar obras y mejoras
Se pueden efectuar cambios para conservar o incrementar el valor del inmueble, siempre que no se perjudique al usufructuario.
Estas mejoras podrían elevar el precio de reventa en el futuro, cuando el nudo propietario recupere el pleno dominio.
Derecho a que se le restituya el uso y disfrute
Cuando el usufructo se acaba —generalmente por fallecimiento del usufructuario o por cumplirse un plazo—, el nudo propietario se convierte en dueño pleno y puede ocupar, arrendar o administrar el inmueble sin restricciones.
Derecho a la extinción del usufructo
Si el usufructuario decide renunciar a su derecho, si expira el término establecido o si ocurren otras circunstancias legales que pongan fin al usufructo, el nudo propietario accede inmediatamente a la plena propiedad.
Derecho a proteger su propiedad
Aunque no la use personalmente, el nudo propietario puede exigir que el usufructuario mantenga en buen estado el inmueble.
Si hubiera daños o descuido, puede reclamarle la reparación de lo deteriorado para evitar la pérdida de valor.
Derecho a la revalorización del inmueble
Aun cuando no utilice el bien, el nudo propietario se beneficia si la vivienda aumenta su valor con el tiempo.
Una zona en crecimiento o mejoras realizadas pueden traducirse en mayores beneficios cuando sea posible vender o habitar el lugar.
¿Qué no puede hacer el nudo propietario?
- No arrendar sin consentimiento.
El nudo propietario carece de facultad para alquilar la vivienda por sí mismo mientras subsista el usufructo. Esa acción le corresponde al usufructuario, ya que es quien posee el derecho de uso y disfrute.
- No usar ni disfrutar del bien de forma directa
Aunque conserve la titularidad, no puede habitar ni explotar la propiedad sin autorización del usufructuario. Esto incluye la imposibilidad de instalarse para vivir o beneficiarse económicamente mediante alquiler, puesto que ese derecho está en manos de quien ostenta el usufructo.
- No alterar el inmueble en perjuicio del usufructuario
Está limitado en cuanto a realizar obras importantes o reformas que puedan perjudicar al usufructuario. Toda mejora o modificación que afecte directamente el espacio usado por el usufructuario necesita su aprobación para no vulnerar su derecho de disfrute.
- No disponer del bien como si tuviera pleno dominio
Este límite implica que no puede hipotecar el derecho de uso ni vender la vivienda en su totalidad sin respetar los derechos del usufructuario. Solo puede transmitir o hipotecar la nuda propiedad, pero el usufructo seguirá intacto y en manos de la persona que lo ostente.
- No forzar la extinción del usufructo
El nudo propietario no tiene la potestad de cancelar el usufructo antes de la fecha convenida o del fallecimiento del usufructuario. Cualquier fin anticipado ha de ser fruto de un acuerdo o de una causa establecida legalmente.
¿Qué obligaciones tiene el nudo propietario?
- Respetar los derechos del usufructuario
Su primera responsabilidad es salvaguardar el uso y disfrute de la otra parte. Debe abstenerse de llevar a cabo actos que entorpezcan la rutina o el libre ejercicio del usufructo, garantizando que se cumplan los términos legales acordados.
- Asumir gastos e impuestos a largo plazo
Entre las obligaciones del nudo propietario se encuentra el pago de ciertos tributos relacionados con la propiedad. Aunque el usufructuario se encarga del IBI (en la mayoría de situaciones), el nudo propietario puede hacerse responsable de otros impuestos o gravámenes que pesen sobre el inmueble.
- Hacerse cargo de reparaciones extraordinarias
Si la vivienda presenta problemas estructurales serios o requiere obras de consideración, es el titular de la nuda propiedad quien debe afrontar esos costos. Esta obligación no incluye las tareas de mantenimiento ordinario, que por regla general recaen sobre el usufructuario.
- Responder por la hipoteca previa
Si el inmueble tenía un préstamo hipotecario vigente al constituirse la nuda propiedad, normalmente el nudo propietario es quien debe atender ese pasivo. El usufructuario no está obligado a cubrir la deuda hipotecaria si no figura como responsable solidario.
- Velar por la conservación del inmueble
Aunque no haga uso directo, al ser titular legal, el nudo propietario tiene interés en mantener la vivienda en condiciones óptimas. Puede supervisar que el usufructuario cumpla con su parte y, en caso de deterioro notable, exigir que se realicen las reparaciones oportunas.
- Conservar la documentación y registros actualizados
Parte de las obligaciones del nudo propietario incluye asegurarse de que la vivienda esté correctamente inscrita y de que los registros reflejen la situación legal real. Llevar al día los papeles garantiza que en el futuro no haya conflictos al intentar entender que es el nudo propietario o, en su momento, consolidar el pleno dominio.
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